….
NÁŠ BYT POPUTOVAL K NOVÝM MAJITEĽOM (vďaka jednej skvelej žene) ale bol to proces, to vám teda poviem.
…tak týmto nadpisom začínala referencia od mojej klientky, toho času už mojej priateľky Diany Meľošovej, po úspešnom predaji jej bytu na sídlisku Necpaly v Prievidzi, február 2023
….
Celý príbeh začal cca v januári 2023. Od p. Meľošovej som dostala nasledujúci mail:
„ Dobrý deň pani Galambošová,
od minulého roka (august 2022) sa snažíme s priateľom predať našu nehnuteľnosť, no nedarí sa nám. Najskôr sme to skúšali sami, až sme nakoniec v novembri išli do spolupráce s realitkou (teraz v januári 2023 bude končiť spolupráca), avšak výsledok je taký, že ich fotky sú horšie ako tie naše podľa mňa. Maklér mi volal iba raz, aj to že by o kúpu bytu mali záujem jeho známi a chceli by znížiť cenu, čo ma celkom vytočilo, aj keď rozumiem aktuálnej situácii na trhu s úvermi.
Sledujem Vás už istý čas a Vaša práca sa mi páči. Rovnako Váš prístup a mam pocit, že v tomto jazierku lenivých a nesnaživých realitných maklérov, na ktorých sme natrafili neúrekom ešte pri hľadaní bývania, ste ako diamant. Vidím, že robíte veci inak, profesionálne a hlavne mi z Vás ide ten pocit, že Vám na tom naozaj záleží a nie je to len o jednom pridaní inzerátu do skupiny, ale je za tým omnoho viac.
S pozdravom Diana Meľošová “
Počúvať a pochopiť klienta je prvý a zásadný krok makléra
Nebudem klamať, mail ma veľmi potešil, priam zahrial na srdiečku. Neváhala som a ako náhle to bolo možné kontaktovala som p. Melošovú. Medzičasom sa mladá rodinka rozrástla a presťahovala do väčšieho bytu, kde sme si dohodli naše prvé, nezáväzné stretnutie.
Pozorne som si vypočula príbeh neúspešného predaja bytu v Necpaloch v Prievidzi. Mladá rodina v danom čase platila náklady na bývanie za dva byty, a poznáte to sami, príchod bábätka znamená zvýšené financie. Byt v Prievidzi bolo nevyhnutné predať.
Byt sa pokúšali predať sami / august 2022/. Ponuka bola uverejnená na inzertnom portály pre samo predajcov „ bazoš “. Tu mimochodom hľadajú byty do svojho portfólia realitný makléri. Nie je na tom nič zlé, pokiaľ by makléri klientovi vysvetlili ako samopredajcovi vedia pomôcť a ako vedia byť pre nich pridanou hodnotou. Aj ja som takto začínala, ale bez osobného stretnutia a pochopenia klienta som do spolupráce nešla.
??? viete kde často investori lovia skvelé ponuky. Práve na „ bazoši”, kde inzerujú neskúsení samopredajcovia.
Moja klientka začala predávať v období, kedy sa trh s nehnuteľnosťami rapídne menil. Rástla ponuka bytov, rástli úrokové sadzby a ubúdal počet kupujúcich. A preto oslovila realitnú kanceláriu. Povedala koľko chce za byt a zverila predaj do rúk maklérovi. Mimochodom maklér vôbec neriešil cenu.
Prvé stretnutie s maklérom neznamená ihneď s ním podpísať zmluvu o spolupráci
Pani majiteľka mi osobnostne veľmi sadla. A to je pri začatí spolupráce so mnou, jedno z dobrých znamení, ( „ a v týchto prípadoch tak podvedome tuším, že tento obchod dobre dopadne… a vždy dobre dopadol“) Vysvetlila som jej ako pracujem. Ako prvé som jej odporučila, znížiť nájom v neobývanom byte.
Ukázala mi fotky bytu. Takže predstavu o byte som mala. Druhé stretnutie už bolo priamo na byte. Vždy sa teším keď idem prvý krát na byt, fotky povedia jedno ale ten pocit osobnej obhliadky musíte zažiť , „ a tak isto to majú aj kupujúci „ Prvý krát vstúpite, pozriete a viete čo by ste pre tú nehnuteľnosť urobili, aby zanechala tú neopísateľnú stopu pocitu domova.
Po obhliadke bytu som pripravila cenovú analýzu bytu, odporučila cenové rozpätie za koľko by sa mohol byt predať.
Písal sa január 2023, … a tu sa trochu zastavím. Bolo to prelomové obdobie, ceny nehnuteľnosti sa prepadli o 8 až 10 percent oproti obdobiu august 2022. V tom istom dome som predala v novembri a v decembri 2022 dva identické byty. Vedela som , že alfou/omegou úspešného predaja v roku 2023 je – správne stanovená predajná cena . A ako posledné je čerešničkou na torte kvalitná prezentácia a masívna propagácia. Tá by mala byť u makléra v dnešnej dobe štandardom
- Pani majiteľka si byt začala predávať august 2022 – s cenou 110.00,- Eur výsledok nula záujemcov, nula obhliadok
- November 2022 – byt ponúka nemenovaná realitná kancelária – s cenou 112.000.- Eur. Maklér odsúhlasil cenovú predstavu pani majiteľky, pridal k tomu svoju províziu, nehnuteľnosť nafotil ( podľa slov majiteľky jej fotky boli lepšie ) a byt zavesil na inzertné portály. Výsledok, nula obhliadok. Ak by sa maklér rozprával s pani majiteľkou, s pochopením jej vysvetlil cenotvorbu, prezentáciu a propagáciu by urobil o aspoň na rovnakej úrovni ako pani majiteľka, v decembri 2022 by bol byt predaný. Sama som v tom istom období o vchod vedľa predala 2 byty.
- Január 2023, pani majiteľka obdŕžala mailom cenovú analýzu bytu, kde som určila správne cenové pásmo. Odporúčania, ktoré je treba urobiť na to aby sa byt predal s tým najlepším výsledkom.
Náš návrh bol začať s cenou 108.000,- Eur, po dvoch týždňoch ak by neboli žiadne obhliadky ísť na cenu 106.000,- ( podotýkam, že už v tomto období sme na trhu s nehnuteľnosťami zaznamenali cenový prepad 3 izbových bytov v Prievidzi o 8 percent, oproti obdobiu august 2022, kedy si pani majiteľka začala predávať byt sama )
Pani majiteľka dostala od nás na mail aj Návrh zmluvy o spolupráci, výšku našej odmeny a rozpis všetkého čo v rámci našej provízie môže očakávať.
A výsledok, majiteľka nám s dôverou odovzdala kľúče, a v tomto momente začala naša aktívna príprava bytu na prezentáciu a samotný predaj.
Niekedy stačí upratať, niekedy je potrebné urobiť viac
Odhaľujem tajomstvo, ktoré zmenilo “obyčajný” byt na vysnívaný domov. Pozrite sa bližšie, pretože “Ako sme vylepšili interiér bytu” je viac než len zmena.
V prvom rade v niektorých izbách boli nečisté steny, čo je prirodzené keďže sa v byte býva. Niektoré osvetlenia boli nefunkčné. Byt bol síce z časti zariadený ale chýbal mu taký ten punc domova. A preto bolo dôležité pripraviť interiér . Bolo potrebné vytvoriť priestor, ktorý ožije štýlom a pohodlím. A to s cieľom vyvolať tu správu emóciu.
Poznáte ten pocit, keď niekde vstúpite a hneď sa cítite ako doma.
Byt sme dali vymaľovať, nainštalovali sme chýbajúce osvetlenie. V kúpeľni a na chodbe sme dotiahli veci aby po technickej stránke bolo všetko v poriadku. Byt sme vyupratovali a vyčistili. Naša homestagerka, AdrianaDesign, dozariaďovala byt tak, aby kupujúci pocítil teplo domova z každej izby. Vďaka špecializovanému výberu farieb, textílií a prvkov sme vytvorili niečo, čo nie je len byt – je to oáza pohodlia a pokoja. Pozrite sa na naše fotografie “pred a po” a uvidíte rozdiel, ktorý sme vytvorili.
… Akú emóciu vo vás vyvolá fotka bytu ” PRED” a ” PO”, verím tomu, že aj vy vidíte ten je to rozdiel
… a niekedy stačí tak málo.
Teraz bol byt pripravený a byt sme dali nafotiť profesionálnemu fotografovi.
Kvalitná fotka, ktorá vo vás vyvolá tú správnu emóciu.
Správny text, ktorý osloví tú správnu cieľovú skupinu.
…. A to všetko s cieľom odlíšiť sa od konkurencie, vyvolať tú správnu emociu, zaujať a osloviť tu správnu cieľovú skupinu kupujúcich
Pozrite celú prezentáciu bytu: https://laresreality.sk/property/3-izbovy-byt-vybalit-a-byvat/
Mať čo ukázať a mať komu čo ukázať
Kvalitnú ponuku sme spracovali a teraz bolo potrebné urobiť masívnu propagáciu, aby sa prvé 2 týždne o byte dozvedelo čo najviac ľudí. Všetka táto krása a naša práca by bola zbytočná pokiaľ by sme ju nevedeli spropagovať.
Okrem štandartnej inzercie na najnavštevovanejších inzertných portáloch akými sú nehnuteľnosti.sk, topreality.sk, reality.sk a týdženného topovania, aby bol byt na prvých stránkach, sa zameriavame aj na propagáciu na sociálnych siatiach, a „ modré tlačítko propagovať“ k tomu určite nevyužívame.
Pripravili sme platenú reklamu na sociálnych sieťach.
Čím viac ľudí reklamou oslovíte, tým je väčšia pravdepodobnosť predaja za vyššiu cenu a rýchlejšie.
Obhliadky, obhliadky, obhliadky a rezervácia !!!
Začiatkom roka 2022, kedy boli ceny nehnuteľností na vrchole a úrokové sadzby neboli v takých číslach ako v roku 2023, bola situácia nasledovná – byt ste zaradili do ponuky a na druhý deň ste mali 5 až 8 obhliadok. Situácia sa v roku 2023 sa otočila o 360 stupňov. Pokiaľ ste nemali správne nadstavenú cenu, kvalitnú prezentáciu a masívnu propagáciu nikto vám ani nezavolal. Ale to neplatilo v našom príbehu. Do dvoch týždňoch od zverejnenia a masívnej propagácie sme mali 4 obhliadky. Rezervačnú zmluvu sme uzavreli do 16-tich dní od zverejnenia. Kupujúci boli finančne pripravený ísť do kúpy. Predschválená hypotéka bola zárukou, že obchod sa podarí.
Rezervované za cenu 108.000,- Eur, bez nutnosti zjednávania a znižovania ceny a to do 16-tich dní od zverejnenia, aj v tomto turbulentnom čase na trhu s nehnuteľnosťami.
V priebehu 25 dní sa byt vymaľoval, upratal, vybavil nábytkom, vytvorili sa fotky, web bytu, spustila masívna propagácia, obhliadky a uzavretá rezervácia. Počas 3 mesačnej doby nedokázala predchádzajúca kancelária priviesť na obhliadku ani jedného záujemcu. Existuje väčší dôkaz toho že pre úspešný predaj je potrebné urobiť omnoho viac? Kupujúci našli skvelú nehnuteľnosť s výbornými parametrami, ale tie však v predchádzajúcej ponuke neboli vidieť a byt tak zostal bez povšimnutia a bez obhliadok.
Toto všetko nebolo zadarmo. Provízia nie je niečo čo si dá do maklér do vrecka, je to rozpočet, s ktorým musí pracovať. Skôr ako som dala ponuku bytu na internet stalo ma to 1.070,- Eur z vlastného vrecka. A výsledok? Rýchly predaj bez zľavy, moja provízia bola ako u predchádzajúceho makléra. Čo si myslíte , stálo to majiteľovi za to? A stálo to mne za to?, samozrejme že áno.
Prehľad časovej postupnosti:
15.1.2023 – prvé stretnutie
20.1.2023 – maľovanie
24.1.2023 – úprava a zariaďovanie bytu
25.1.2023 – fotenie
1.2.2023 – spustenie ponuky
4.2 až 9.2.2023 – 4 obhliadky
14.2.2023 – rezervácia
Investícia pred spustením ponuky:
400,- Eur – maľovanie
70,- Eur – osvetlenie + inštalácia
100,- Eur – upratanie
300,- Eur – práca bytového designéra + prenájom nábytku
100,- Eur – fotografie
- Táto prípadová štúdia nie je napísaná so zámerom chvály, ale rada sa aj pochválim. Je pre vás, ktorí sa chystáte predávať, alebo už predávate váš byt.
- Je pre vás aby ste sa vyhli chybám, ktoré urobila klientka v mojom príbehu
- Mala by vám pomôcť pochopiť čo je NEVYHNUTNé urobiť pre úspešný predaj ???. A hlavne v tomto turbulentnom období roku 2023, kedy ja kupujúcich o 2/3-iny menej ako v roku 2022.
- Zvážte komu zveríte predaj svojej nehnuteľnosti.
Ďakujem vám za prečítanie a mojej klientke a v súčasnej dobe aj skvelej priateľke Diane Melošovej za referenciu, ktorá nie je samozrejmosťou, tú si musíte zaslúžiť.
Celú referenciu nájdete tu: https://www.facebook.com/photo/?fbid=2454961018015987&set=a.116449461867166
Okrem profesionálneho prístupu aj pridaná hodnota k celému procesu. Pani Galambošová robí svoju prácu viac, než svedomito a je to rovnako aj veľmi príjemná žena. Bohužiaľ som sa doteraz s takýmto skvelým prístupom ešte naozaj nestretla a podľa mňa by to mal byť minimálne štandard. Myslím, že je ukážkovým príkladom toho, ako majú realitné služby naozaj vyzerať. Byt nám predala do 2 týždňov od inzercie a v cenových podmienkach, ktoré boli v našom záujme. ĎAKUJEM!
Pozn. vypracovaním tejto prípadovej štúdie ma inšpiroval český profesionálny realitný maklér Ondrej Černovický a jej štruktúru som od neho z časti prevzala, tak dúfam že sa nebude na mňa zlobit
Ľudmila Galambošová/ vaša maklérka LG
